表面上看, 《外国投资2021十大正规彩票app税法》(FIRPTA)似乎很简单:外国人在出售美国2021十大正规彩票app时必须缴纳10%或15%的税.S. 2021十大正规彩票app.
然而，一如既往，细节决定成败. 这里有 很多 细节，例外和复杂因素. 以下是与FIRPTA相关的《2021十大正规彩票app》的一个简短摘录:
如果在第897(c)(1)(a)(ii)条规定的适用期间内，是或曾经是美国2021十大正规彩票app控股公司(定义见第897(c)(2)条)的国内公司在第302条或c分章第ii部分适用的交易中向外国人分配财产, 该公司应根据第(a)款扣除和预扣相当于外国股东实现金额15%的税款.”
如果你觉得读起来很有趣的话, 有2个,法典第1445节增加了500个单词和352组括号.
但在你目光呆滞之前, 您应该知道，在德克萨斯州，外资参与的2021十大正规彩票app交易相当普遍，以至于TREC住宅合同和德州2021十大正规彩票app经纪人®商业合同都包含与FIRPTA相关的段落. 或早或晚，你可能会处理一笔受FIRPTA约束的交易.
外国卖家在美国出售的所有房屋中，有8%是美国房产.S. 根据NAR的数据，2018年4月至2019年3月期间在德克萨斯州出售的房屋. 德州占全美购房总量的10%.S. 国际购房者在同一时间段内购买的. 这意味着18,310套房屋最终将再次出售，引发了FIRPTA问题.
这还只是一年的销售额. 将这些数据点与德克萨斯州现有的外国人拥有的房屋存量以及全州数十亿美元的外国人拥有的商业地产相结合, 受firpta影响的交易规模也变得更加清晰.
如果你没有从这篇文章中得到什么，坚持以下几点:
- 在受FIRPTA影响的交易中，交易各方需要注册会计师和有FIRPTA经验的律师的帮助. 期. 错误的代价可能相当高昂, 如果你没有必要的专业知识，有无数的方法会出错.
- 卖方是否被认为是美国银行.S. 人或外国人是至关重要的, 它不像纳税人识别号码或社会安全号码那么简单.
- FIRPTA预扣税的数额取决于多种因素, 因为豁免和削减在某些情况下可以适用. 在这个领域，合格的注册会计师和律师的帮助尤为重要.
- 买方, 不是卖家, 谁负责充当扣缴义务人并确保向国税局支付适当的税款.
如果您想深入了解，这里有可能出现的其他细节和并发症.
基础知识:FIRPTA是什么以及它是如何工作的
FIRPTA对外国人从处置美国资产中获得的资本利得征税.S. 不动产权益. 在销售时需要扣缴资金, 付款必须在交易结束后20天内汇给国税局.
在大多数情况下，确保美国国税局在20天内收到款项的工作落在了买方身上. 产权公司通常会促进这一职能, 但这并不意味着买方逃避了作为扣缴义务人的义务.
在大多数情况下, 买方必须填写美国国税局表格8288和8288- a, 他们将在哪里输入需要10%或15%预扣税的金额.
10%的预扣税率适用于售价超过300美元的房产,买方拟作为主要居所的住宅总值不超过$ 100万元. 如果买方不打算将同一房产作为主要住宅，则需缴纳15%的预扣税, 不管销售价格如何. 如果买方打算将该物业作为主要住宅使用，且销售价格为300美元，则不需要扣缴,000或以下.
谁被视为外国人或美国人.年代的人?
由于买方以扣缴义务人的身份行事, 买方必须对这个问题尽最大的努力, 承认卖方的U.S. 或者外国人的身份并不总是显而易见的.
它也不总是那么简单. 美国国税局将外国卖家定义为非居民的外国个人, 不被视为国内公司的外国公司, 或者是外国合伙企业, 信任, 或2021十大正规彩票app. 如果卖方持有美元.S. 公民身份或永久居民卡，该人通常不受FIRPTA扣缴.
是否有国际税号(ITIN)与卖家是外国人还是美国人无关.S. 人. 国税局发放个人纳税识别号码，以帮助个人遵守美国税法.S. 并为那些没有资格获得社会安全号码的人提供一种有效处理纳税申报和付款的方法. “无论移民身份如何，都会发放这些证件, 因为居民和非居民外国人都可能拥有美国国籍.S. 国内税收法规定的申报或报告要求. “个人纳税申报单除了申报联邦税务外没有其他用途。.
对于一个既不是美国公民，也不是美国公民的人.S. 公民不是永久居民，有一种不同的方式来确定这种身份. 这种替代方法被称为实质存在测试. 这是国税局的行话，指的是这个人在哪里消磨时间, 无论公民身份如何.
它是这样运作的:卖方被认为是美国居民，要遵守美国法律.S. 如果该人符合日历年的实际存在测试，则纳税. 卖方将被认为在美国有实质性的存在.S. 如果他们实际出现在美国.S. 至少在:
- 当年的31天，以及
- 在包括当年及其前两年在内的三年期间(包括当年的所有天数)共183天, 再加上当年前第一年的三分之一, 再加上当年前第二年日的六分之一.)
明白了? 如果上述计算表明卖方不是外国人, 买方应提交一份通常被称为FIRPTA的宣誓书，证明卖方的非外国身份.
显然，实质性存在的问题——以及整个FIRPTA——可能会很棘手. 这可能就是为什么德州2021十大正规彩票app委员会说:
谨慎的经纪人会有一份熟悉FIRPTA的注册会计师或律师名单，以提供给具有外国身份的卖方. 注册会计师或律师可以指导卖方，并就其在该法下的纳税义务提供2021十大正规彩票app. 许可证持有人不应自行决定卖方是否有FIRPTA项下的纳税义务.”
TREC补充说，买家应该注意确保这个问题在成交前得到解决. “为卖方或买方处理这些问题不是产权公司的工作,根据TREC的2020-2021年法律更新.
FIRPTA常见情况和常见错误
经常出现的一个问题是，卖家是一个只有一个成员的有限责任公司(LLC).
这里常见的错误是假设卖方是美国人.S. 仅因为有限责任公司是在美国成立的，就可以免除FIRPTA扣缴.S. 然而，如果美国.S.基于美国的有限责任公司只有一个成员，那么你必须确定这个人是否是美国人.S. 本人或外国人. 上述规则同样适用. 这是关于有限责任公司单一成员的地位，而不是有限责任公司的位置.
唯一的例外是，当有限责任公司的单一成员之前已经进行了税务选举，被视为一家公司.
当涉及到具有挑战性的FIRPTA场景时，这种情况只是众所周知的冰山一角. 其他常见问题包括:
- 这财产正在亏本出售, 这与是否适用FIRPTA预扣税没有关系，也绝对不能豁免交易.
- 外国卖方将房产卖给外国买方. 这也不能免除交易. 还要注意，双方必须有纳税人识别号码才能完成销售.
只要买方实际上不知道卖方就其地位作了虚假陈述, 或未收到任何相反通知, 买方可以信赖在交易完成时签署的《2021十大正规彩票app》，该宣誓书将不受任何税收或罚款的约束.
减轻纳税义务
通过适当的计划和一份被称为预扣税证明的文件的帮助，预扣税通常可以减少或消除. 卖方可以使用此文件来证明出售不动产的潜在纳税义务将少于FIRPTA预扣税的金额. 必须包括证明文件以支持此索赔.
但要注意:卖方必须使用IRS表格8288-B申请预扣税证书 在约定日期之前或当天 关闭. 如果在销售之前收到预扣税证书, 对于零预扣或减少预扣，买方可以依靠预扣证明. If, 然而, 交易时扣缴凭证未获批准, 国税局允许买方将扣缴税款存入代管，直到国税局作出回应，要么批准卖方的扣缴税款证明，要么拒绝. 请律师担任扣缴义务人是个好主意, 有权管理托管资金, 而国税局则会审查你的申请. 如果国税局批准扣缴证明, 然后，买方应将存放在托管中的金额汇回给卖方. 如果申请被拒绝，买方必须将全部金额汇给美国国税局.
如何更好地准备
你与买家和卖家建立牢固关系的能力很容易让他们期望你解决FIRPTA问题. 但不要落入提供税务或法律2021十大正规彩票app的陷阱. 为FIRPTA交易做准备的时间是在交易到来之前. TREC2021十大正规彩票app, 经纪人和代理人应该认识在FIRPTA方面有丰富经验的注册会计师和律师. 专家的帮助可以帮助你避免让买家承担他们没有预料到的沉重的国税局义务.